W tej chwili przeciętnie metr kwadratowy mieszkania w Szczecinie kosztuje 9800 zł

Sprzedający nadal podbijają poziom cen mieszkań w ogłoszeniach sprzedaży. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w lutym w porównaniu do stycznia wzrosty pojawiły się w 13 większych miastach. Wzrosty były tam tak mocne, że spowodowały wyraźny spadek dostępności mieszkań.

W Szczecinie natomiast przez ostatnie dwa miesiące cena metra kwadratowego mieszkania spadła. Jest niższa o 0,6 proc., choć przez ostatni rok wzrosła o 13 proc.

- Sytuacja na rynku mieszkaniowym w lutym była kontynuacją pozytywnych nastrojów z poprzednich miesięcy. Choć popyt jest niski, to ceny w ogłoszeniach rosną - zauważają eksperci rynku nieruchomości. - Sprzedający liczą, że w drugiej połowie roku popyt wystrzeli dzięki programowi „Mieszkanie na start”. Nie chcą więc obniżać cen, lecz testują coraz wyższe poziomy.

W porównaniu do poziomu przed rokiem zdecydowanie wyróżnia się Kraków. Z wzrostem o 39 proc. „bije na głowę” inne miasta. Ponadto bardzo mocno wzrosły ceny mieszkań w Katowicach i Warszawie.

Popyt na kredyty hipoteczne zdecydowanie spadł

Jeśli chodzi o sytuację na rynku kredytów hipotecznych, to popyt jest ograniczony. Według BIK w lutym złożono 26 tys. wniosków o kredyt hipoteczny. Sytuacja nie jest więc aż tak fatalna, jak na przełomie 2022-2023 r., kiedy miesięcznie składano 12-13 tys. wniosków. Z drugiej strony jest zdecydowanie gorzej niż w IV kw. ubiegłego roku, kiedy średnio było to 42 tys. wniosków miesięcznie.

- Biorąc pod uwagę to spowolnienie, spodziewaliśmy się, że w lutym wzrośnie liczba publikowanych ogłoszeń sprzedaży mieszkań - mówi Jarosław Sadowski z Expandera. - Tak się jednak nie stało. Na portale trafiło 38 tysięcy unikalnych (po usunięciu duplikatów), nowych ogłoszeń. To niewiele więcej niż w grudniu, ale ok. 17 proc. mniej niż w styczniu. Łączne saldo wszystkich aktywnych, unikalnych ofert w lutym było na poziomie 100 tys. ogłoszeń i był to poziom porównywalny do września 2023 r.
Zdaniem ekspertów sytuacja w zakresie liczby ogłoszeń wygląda jak chwilowa pauza przed kolejnymi przyrostami. W marcu zainteresowanie kupujących mocno zwolniło, więc można się spodziewać, że ofert na portalach będzie coraz więcej. Pełnych informacji z marca jeszcze nie mamy, ale wstępne dane wskazują na znaczący wzrost liczebności ofert.

- Jeśli chodzi o przyszłość, to kluczowe znaczenie będzie miał zapowiadany program "Mieszkanie na start" - przewiduje Jarosław Sadowski. - Będzie to prawdopodobnie jedyny czynnik, który w tym roku może przywrócić większy popyt. Obecnie prognozy mówią bowiem, że w tym roku nie zobaczymy obniżek stóp procentowych. W rezultacie oprocentowanie zwykłych kredytów hipotecznych pozostanie na obecnym, dość wysokim poziomie. Średnia dla oprocentowania stałego w ofertach kredytów z wysokim (powyżej 20%) wkładem własnym wynosi 7,58%, a dla niskiego wkładu własnego (10% wkładu) jest to 8,03%.

Według najnowszych danych GUS, przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w lutym, po przeliczeniu na wartość netto, wyniosło 5 769 zł. Było więc aż o 12 proc. wyższe niż przed rokiem. Ponadto w tym okresie mieliśmy też obniżki stóp procentowych w sumie o 1 pp. Mogłoby się więc wydawać, że te elementy powinny rekompensować wzrost cen mieszkań. W rzeczywistości dużo zależy od miasta.

- Sprawdziliśmy jaką część dochodów przykładowej pary pochłania rata kredytu na mieszkanie o powierzchni 50 m², przy założeniu 10 proc. wkładu własnego i okresu spłaty 25 lat - mówi Jarosław Sadowski. - Przyjęliśmy, że kredytobiorcy zarabiają po 80 proc. średniego wynagrodzenia. W lutym 2024 r. zarabiali więc po 4 615 zł netto, czyli ich łączny dochód miesięczny to 9 230 zł. Z kolei przed rokiem zarabiali łącznie 8 234 zł. Uwzględniliśmy również spadek oprocentowania kredytów hipotecznych z 10 proc. wkładem własnym z 9,23% do 8,03%.

Pomimo wzrostu wynagrodzeń o 12% i niższego oprocentowania, zauważalna poprawa dostępności mieszkania występuje bardzo rzadko.

Według obliczeń w Warszawie rata pochłonie 64 proc. dochodu pary. W Szczecinie za to jest zdecydowanie mniejsza i wynosi 37 proc. Dotyczy to pary z dochodem po 80 proc. średniego wynagrodzenia, kupującej mieszkanie 50 m2 po przeciętnej cenie, kredyt na 25 lat, 10 proc. wkładu własnego.