Ustawa deweloperska, czyli klient pod parasolem prawa

Ustawa wprowadza trzy rozwiązania, które mają zapewnić bezpieczeństwo finansowe nabywcy nieruchomości. Prospekt informacyjny, umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego oraz mieszkaniowy rachunek powierniczy mają ograniczyć ryzyko utraty wpłaconych środków w przypadku bankructwa dewelopera.

Z dniem wejścia ustawy w życie, klient na swoje żądanie otrzyma od dewelopera prospekt informacyjny w formie papierowej lub elektronicznej. Musi on zawierać szczegółowe informacje na temat sytuacji prawno-finansowej danej spółki oraz o realizowanej przez nią inwestycji.

- Prospekt informacyjny jest nowością jedynie z nazwy. Żaden szanujący się deweloper nawet przed wejściem ustawy w życie, nie ukrywał informacji na temat swojej firmy czy prowadzonych inwestycji. W naszym przypadku prospekt informacyjny tylko pomoże w sprzedaży nieruchomości - mówi Magdalena Czuryńska ze spółki Twoje M.

Umowa w nowej formie
Ustawa definiuje także kształt oraz najważniejsze elementy nowej umowy między klientem a deweloperem. Będzie ona zawierana w formie aktu notarialnego, a jej koszty dzielone będą po połowie między deweloperem a nabywcą nieruchomości.

- Wprowadzenie nowej formy umowy oznacza dla dewelopera i klienta dodatkowe koszty. Ponadto, gdy bank odmówi udzielenia kredytu na zakup mieszkania, środki te nie zostaną zwrócone. Pojawią się wówczas kolejne wydatki związane z usunięciem wpisu roszczenia z ksiąg wieczystych. Pierwsza umowa w formie cywilnoprawnej, przed uzyskaniem finansowania przez klienta, byłaby bezpieczniejsza dla wszystkich. - Niestety, ustawodawca nie przewidział konsekwencji uchwalonej ustawy, która posiada wiele wad - mówi Maciej Grzegorczyk, wiceprezes Przedsiębiorstwa A. Grzegorczyk. - Umowa w formie aktu notarialnego nie ochroni klienta, gdy budowa zostanie przerwana lub w ogóle się nie rozpocznie.

Rachunek ochroni
Rozwiązaniem, które ma chronić środki finansowe klienta jest mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jego prowadzeniem zajmie się bank, który będzie gwarantem ochrony wkładu w przypadku upadłości dewelopera. Rachunki powiernicze obowiązkowe dla wszystkich inwestycji wprowadzonych do sprzedaży po 29 kwietnia 2012 roku, będą funkcjonowały w dwóch wersjach - otwartej i zamkniętej. W pierwszym rozwiązaniu środki przekazywane są deweloperowi stopniowo, w miarę postępu budowy.

Natomiast z rachunku zamkniętego wypłata następuje jednorazowo, dopiero po ukończeniu budowy i przeniesieniu na nabywcę prawa do nieruchomości. Oznacza to, że deweloper będzie musiał finansować inwestycję posiłkując się kredytem lub korzystać z własnych środków.

- Ustawa deweloperska została wprowadzona z myślą o klientach - to bardzo dobrze. Zabezpiecza nabywcę przed sytuacją, w której deweloper bankrutuje, a klient zostaje bez mieszkania, za to z kredytem. Jednak wprowadzenie rachunków powierniczych dla dewelopera oznacza większe koszty prowadzenia działalności. Ponadto nadal nie wiadomo jak taki rachunek ma wyglądać i ile ostatecznie będzie kosztował - wskazuje Tomasz Wnuk z Kalbud Deweloper.

Wprowadzonej ustawie zarzuca się faworyzowanie dużych deweloperów. Mniejsze firmy mogą mieć problem z dopełnieniem formalności związanych z zapewnieniem standardów wynikających z nowej ustawy.

- Istnieje zagrożenie, iż brak możliwości korzystania ze środków pochodzących z wpłat klientów, połączony z niską oceną przez bank zdolności kredytowej uniemożliwi realizację inwestycji, a w efekcie może doprowadzić do upadku firmy - mówi Michał Wawrzyniak, z firmy Murapol. - Z kolei opłaty notarialne czy koszty prowadzenia rachunków powierniczych, odbiją się na klientach.