Kupujemy mieszkanie - potrzebujesz pieniędzy i… czasu

Czytaj też - PRAWNIK RADZI JAK KUPOWAĆ MIESZKANIE

Rynek wtórny czy pierwotny
Na początku należy odpowiedzieć sobie na pytania: Jak szybko potrzebuję mieszkania, ile pieniędzy mogę wydać, jakie mam wymagania co do lokum? Jeżeli szybko potrzebujesz mieszkania, rynek wtórny może nie być najlepszym rozwiązaniem. Często nowe inwestycje sprzedaje się na etapie "dziury w ziemi" i czeka się co najmniej rok. Nie jest to jednak regułą.

Zauważalna jest także tendencja, iż na rynku wtórnym pojawia się coraz więcej nowych mieszkań, często już wykończonych. Tego rodzaju mieszkania są jednak zazwyczaj droższe niż kupowane prosto od dewelopera. Prawidłowość jest więc taka, że nieruchomości z rynku pierwotnego są dla cierpliwych, a z rynku wtórnego wręcz przeciwnie. Decyzja - jak zawsze - należy do kupującego.

Gdzie i jak szukać ofert?
Do wyboru mamy biura nieruchomości, ogłoszenia w prasie i internetowe serwisy ogłoszeń. W dobie komputerów interesujące ogłoszenia znaleźć można przede wszystkim pod adresem dom.gratka.pl i na portalach współpracujących z biurami nieruchomości. W serwisach typu morizon.pl znajdziemy mnóstwo ogłoszeń i będziemy mogli zorientować się w cenach mieszkań.

Dobrze jest też odpowiednio sprecyzować kryteria wyszukiwania, co ułatwi nam poszukiwania. Warto wiedzieć, że na przykład serwis mori-zon.pl ruszył z akcją "Zamieszkaj z morizon.pl". Każdy użytkownik , który zarejestruje się w programie, a następnie znajdzie nieruchomość i sfinansuje jej nabycie za pośrednictwem wyszukiwarki, otrzyma w prezencie bon na zakupy w różnych sklepach w Polsce.

Kupno przez agencję czy bezpośrednio?
Wybór zależy od preferencji klienta. Jeśli nie mamy zbyt dużo czasu na szukanie i formalności, a do tego nie orientujemy się zbyt dobrze w rynku - bezpieczniej będzie kupować przez pośrednika (agencję). Agencja to dodatkowy wydatek (do 3,5 proc. wartości mieszkania), ale warto w nią zainwestować jeśli czujemy, że nie poradzimy sobie sami. Alternatywą jest kupowanie bezpośrednio, lecz w takim wypadku musimy zaangażować więcej czasu własnego i powinniśmy być bardziej świadomi rynku nieruchomości.

Warto wiedzieć, że niemal każdy agent, pokazując mieszkanie, podpisuje z zainteresowanym umowę, z której będzie wynikać obowiązek zapłaty prowizji w wypadku kupna tego lokalu. Należy pamiętać, żeby nigdy nie płacić za samo pokazanie mieszkania lub podanie adresu.

Czytaj też - NIERUCHOMOŚCI W GŁOSIE WIELKOPOLSKIM

Mieszkanie spółdzielcze i własnościowe
W ogłoszeniach można się spotkać z różnymi formami własności. Mieszkanie może być własnościowe lub posiadać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W rzeczywistości różnica między nimi jest niewielka - obie formy własności dają praktycznie pełne prawa do lokalu. Mieszkanie własnościowe oznacza zapis w księdze wieczystej o własności.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe jest "ograniczonym prawem rzeczowym" dotyczącym lokalu. Lokal ten nie jest wydzieloną nieruchomością, lecz znajduje się w budynku należącym do spółdzielni. Przy kupnie takiego mieszkania dobrze jest sprawdzić jak funkcjonuje spółdzielnia. Czy dba o budynek i w jakiej jest sytuacji finansowej.

Wycena wartości mieszkania
Gdy już znajdzie się mieszkanie, warto odpowiedzieć sobie na pytanie, czy jego cena jest okazyjna, normalna czy zawyżona? A przede wszystkim dobrze jest sprawdzić od kilku do kilkunastu ofert - najlepiej podobnych do siebie i z jednej dzielnicy. Dzięki temu najłatwiej porównamy i określimy koszty. Należy też pamiętać, że ceny bywają zawyżone - zawierają "rezerwę" na negocjacje.
Główny czynnik wpływający na cenę to oczywiście lokalizacja, lecz nie chodzi tu tylko o dzielnicę czy ulicę.

Inne istotne czynniki to także: bliskość środków komunikacji (metro, tramwaje, autobus), okolica (szkoły, sklepy, zieleń), położenie przy ulicy, na uboczu, rozkład mieszkania (np. czy w kuchni jest okno), usytuowanie względem stron świata (istotne jest, na jaką stronę wychodzą okna), piętro (np. mieszkania na parterze są tańsze niż pozostałe), materiał, z jakiego zbudowany jest budynek, czy jest winda (kluczowe zwłaszcza w wypadku wielopiętrowych budynków), wysokość czynszu i innych opłat administracyjnych (może być różna przy takich samych metrażach). Dodatkowo na cenę wpływa specyfika każdego rynku - szczególnie w dużych miastach.

Umowa przedwstępna i ostateczna
Umowę kupna mieszkania można przeprowadzić jednoetapowo (umowa ostateczna) lub dwuetapowo (umowa przedwstępna, a potem ostateczna). Drugi wariant stosuje się głównie w sytuacji, gdy kupujący korzysta z kredytu na zakup. W umowie przedwstępnej spisuje się m.in. zobowiązania obu stron, jakie muszą spełnić przed podpisaniem umowy ostatecznej, a także wysokość zadatku (zwyczajowo 10 procent ceny umówionej).
Z momentem zawarcia umowa przenosi własność na kupującego. Gdy kupujący korzysta z kredytu, stosuje się zapis, że zapłata części, która będzie kredytowana, nastąpi w kilka dni roboczych po podpisaniu aktu. Dzieje się tak, ponieważ banki żądają aktu umowy przed uruchomieniem kredytu.

Kredyt
Pierwszy i zarazem podstawowy krok to zbadanie zdolności kredytowej. Zdolność kredytowa jest pojęciem nieścisłym, ponieważ jedne banki są mniej, a drugie bardziej liberalne w ocenie sytuacji finansowej klienta. Różne są też warunki kredytów, dlatego warto przejrzeć oferty wielu banków.

Zdolność kredytową zbadasz, odwiedzając placówkę banku lub dzwoniąc na infolinię. Jeśli natomiast nie masz pojęcia o kredytach, możesz zdać się na doradcę kredytowego. Na polskim rynku jest wiele tego typu firm.

Po podpisaniu umowy przedwstępnej należy złożyć wnioski o kredyt. Najlepiej zrobić to w 2-3 bankach, co pozwoli na większą swobodę, wybór, a nawet i negocjacje. Składając wniosek, należy też podjąć decyzję, czy kredyt brać w złotówkach, czy w walucie obcej. Następnie pozostaje już tylko oczekiwanie na decyzję banku.

Czytaj też - SĄ PROBLEMY, NIE MA KREDYTU