Wywłaszczenia, czyli gdy musisz oddać dom ulicy

Budowa nowych dróg, to nadzieja dla kierowców na szybszą i bezpieczniejszą jazdę. Jednak to także dramat dla wielu osób, które zostają wywłaszczone, gdyż ich nieruchomość znajduje się na terenie (lub nawet w bezpośrednim sąsiedztwie) planowanej trasy.

Najmniej pożądany sposób nabycia nieruchomości - tak o wywłaszczeniach wypowiadał się Marek Napierała, były dyrektor poznańskiego oddziału Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad.

Niemal każda nowa inwestycja drogowa wiąże się z koniecznością przejęcia domu czy też działki. Nieważne, czy jest to w Poznaniu, czy też w małej miejscowości pośród pól. Takich przypadków będzie przybywało w naszym regionie. Rząd przyjął narodowy program budowy dróg krajowych.

Zgodnie z założeniami w Wielkopolsce będzie kontynuowane tworzenie S5 (szybsze połączenie z Bydgoszczą i Wrocławiem) oraz S11 (ze Śląska nad morze). To będzie wymagało przejęcia przez budowniczych kolejnych nieruchomości, gdyż nowe ekspresówki będą szersze i nie na wszystkich odcinkach mają przebiegać jak obecne trasy krajowe).

Przeżyli to trzy razy
Stefania Hunder i jej brat Stanisław Suwiczak jeszcze przed wojną mieszkali w domu przy ul. Grunwaldzkiej w Poznaniu.

- W 1952 roku ówczesne władze postanowiły stworzyć nowocześniejszy dojazd na Junikowo. Dlatego mojej babci odebrano część nieruchomości - wspomina. W aktach spraw z początku lat pięćdziesiątych przeczytał, że miała ona bezpłatnie, bez obciążeń i bez długów przekazać część swojej nieruchomości pod stworzenie trasy tramwajowej. Przebiegała ona trochę ponad metr od płotu. - Między torami a naszą posesją było bardzo wąsko. Jednak ludzie tamtędy przechodzili. W 1955 roku doszło do tragedii. Jadący tramwaj wciągnął na tory idącą poboczem kobietę. Zginęła na miejscu - wspomina Stanisław Suwiczak.

Dwadzieścia lat później Miejskie Przedsiębiorstwo Komunikacyjne postanowiło przeprowadzić gruntowany remont torowiska. Tramwaje nie kursowały na Junikowo przez rok. - Wówczas to zwrócono się do nas o możliwość przesunięcia płotu o 3 metry, tak by nie dochodziło w przyszłości do wypadków. Oczywiście się zgodziliśmy - dodaje S. Suwiczak. Po raz trzeci, już definitywnie na jego rodzinną działkę robotnicy weszli przed Euro 2012. W ramach inwestycji na piłkarskie mistrzostwa odpowiedzialni za inwestycję postanowili przejąć już całą nieruchomość. Nie obyło się bez poważnych zgrzytów.

- Dostawaliśmy pisma, że mamy zapłacić jakieś zaległe podatki. Miasto skierowało pozew do sądu, bym uiścił opłaty za zajmowaną ziemię przy... ul. Dąbrowskiego, choć nigdy tam nic nie miałem - wspomina Stanisław Suwiczak. Ostatecznie wraz z rodziną musiał się wyprowadzić. - Dostaliśmy odszkodowanie, ale jak je podzielono na cztery części, bo tylu nas było, to nie starczyło na rozpoczęcie nowego życia - wyjaśnia Stefania Hunder. Dodaje, że na wyprowadzkę mieli dwa tygodnie, a samo załatwienie formalności u notariusza trwało miesiąc. - Na szczęście mam dobrych znajomych, którzy przygarnęli mnie na 10 miesięcy - wspomina poznanianka.

Jednak w odszkodowaniu nie uwzględniono, tych wcześniej odebranych części działki. Dlatego rodzina poszła do sądu. Ten miał przyznać rację pozywającym. - Teraz tutaj kawałek pasa zieleni i część jezdni to nasza własność - wyjaśnia Stanisław Suwiczak. - To 111 metrów kwadratowych powierzchni, za które domagamy się odszkodowania - mówi rodzeństwo.

Kogo mogą wywłaszczyć?
- Wywłaszczenie to odebranie danej nieruchomości na rzecz skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego za zapłatą odszkodowania na rzecz właściciela, któremu odebrano nieruchomość - wyjaśnia Paweł Gazda, członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Poznaniu, specjalizujący się w tematyce wywłaszczeń.

W praktyce do wywłaszczenia może dojść, gdy istnieje tzw. cel publiczny, czyli taki, który ma służyć ogółowi społeczeństwa i ma być dla niego przeznaczony. W teorii każdy obywatel mógłby więc skorzystać z efektów inwestycji na wywłaszczonych terenach.

W tym przypadku pojawia się jednak poważny problem. Nie jest bowiem nigdzie wymienione, co zalicza się do celów publicznych. - Ich mogą być setki albo tysiące. To może być np. muzeum, żłobek, przedszkole, szkoła, szpital, autostrada, ulica, obwodnica miasta, stadion czy setki innych rzeczy, które trudno określić i skatalogować. Celem publicznym nie jest jednak np. budowa banku - przyznaje Paweł Gazda.

Jak w praktyce przebiega wywłaszczenie? Przykładowo, jeśli np. muzeum chce zbudować na działce X swoją filię, najpierw prowadzi rozmowy z właścicielem gruntu. Jeśli nie uda się dojść do porozumienia, wszczynane jest postępowanie administracyjne, które kończy się wydaniem decyzji, czy dana inwestycja jest celem publicznym. Taką decyzję najczęściej wydaje starosta lub wojewoda. Czasami może być to sąd.

Trudno jednoznacznie określić, jak długo może trwać proces wywłaszczenia. - To może być tylko pół roku, ale najczęściej, zwłaszcza w przypadku inwestycji drogowych, trwa to nawet do dwóch lat - opowiada Paweł Gazda.

Złotówka za metr
Każde wywłaszczenie związane jest z wypłatą rekompenasty. - Dzisiaj nie ma takiej możliwości, by państwo zabrało komuś własność i nie wypłaciło mu odszkodowania - mówi Paweł Gazda.

O ile w przypadku samej wypłaty zwykle nie ma żadnych problemów, o tyle spory pojawiają się w kwestii jej wysokości. Niejednokrotnie bowiem zdarza się, że osoby wywłaszczane uważają, iż zasługują na większą kwotę.

- Odszkodowania są ustalane przez rzeczoznawców w różny sposób. Jednak weźmy na przykład ziemię rolną. Cena za metr kwadratowy może wynosić 4 zł. Ale jeśli ktoś znajdzie sobie sąsiada, któremu mógłby ją sprzedać za 10 zł, to będzie czuł się pokrzywdzony, jeśli rzeczoznawca wyceni ją na 4 zł za metr kwadratowy. W takim przypadku osoba wywłaszczana będzie uznawała taką cenę za niewiarygodną, bo sama znalazła kogoś, komu mogłaby sprzedać działkę drożej - obrazowo opisuje problem Paweł Gazda.

Jednak najczęściej przyznawana kwota jest akceptowana przez wywłaszczanych. Tak jest w przypadku ostatniej rodziny, która mieszka w terenie budowy dróg dojazdowych do spalarni odpadów.

Dodatkowo w przypadku szybkiego (do miesiąca) podpisania ugody kwota miała być wyższa od proponowanej o pięć procent.

Mimo to, że uznali odszkodowanie, nie chcą opuścić swojej nieruchomości. Dlatego, jak wyjaśnia Paweł Śledziejowski, prezes Poznańskich Inwestycji Miejskich, potrzebna będzie interwencja wojewody i jego decyzja o egzekucji postanowienia o rozpoczęciu inwestycji, czyli... eksmisja z zajmowanej nieruchomości. Jednak lokatorzy twierdzą, że się odwoływali, a cała procedura jeszcze się nie zakończyła.

Zupełnie inaczej miał Marek Dębski ze Swarzędza. Byłe władze miasta i gminy na jego terenie postanowiły wybudować ulicę. Dlatego zdecydowały o odebraniu jemu 3 tysiące metrów kwadratowych ziemi. Urzędnicy wyliczyli, że należy się za to... złotówka za każdy metr. Mieszkaniec odwołał się do starosty poznańskiego i ten przyznał niemal 80-krotnie wyższe odszkodowanie. - Jednak muszę przyznać, że zanim sprawą zajął się Jan Grabkowski, to długo musiałem walczyć - wyjaśnia Marek Dębski. - Cała procedura trwała 2 lata - wspomina. Przyznaje, że prawdopodobnie otrzymał najwyższą możliwą kwotę za swój teren, który był pasem zieleni przylegającym do drogi.

Przed rokiem sprawami wywłaszczeń na cele publiczne zajmowała się Najwyższa Izba Kontroli.

Inspektorzy zwrócili uwagę na przewlekłość postępowań, szczególnie w przedmiocie wypłaty zadośćuczynienia za przejęte nieruchomości. Kontrolerzy sprawdzili 20 spraw i wyszło, że... sześć decyzji zostało wydanych w terminie od 522 do 699, kolejnych pięć od 400 do 499 dni. Niestety, tylko cztery sprawy zamknięto w ciągu trzech miesięcy. Zgodnie z prawem na wyliczenie sumy urzędnicy mają miesiąc.

Ci tłumaczyli się tym, że i tak mają ręce pełne roboty i nie nadążali z ustalaniem odszkodowań. Aż strach pomyśleć, co będzie, gdy drogowcy przystąpią do budowy S11, i do tego prowadzone będą wywłaszczenia pod stworzenie następnych odcinków S5.

Czy można się obronić?
W Polsce funkcjonują dwa sposoby wywłaszczania. Jeden z nich odbywa się na drodze sądowej i zajmuje o wiele więcej czasu. Jest też trudniejszy do przeprowadzenia. Z tej możliwości zwykle korzysta się np. przy budowie szpitali czy szkół. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku drugiej możliwości, która wykorzystywana jest przede wszystkim przy budowie dróg. - Ta druga opcja opiera się na ustawie o Euro 2012 oraz specustawach drogowych. Ona jest szybsza i skuteczniejsza dla państwa. Państwo może dzięki niej łatwiej dokonać wywłaszczenia, nawet jeśli ktoś się na to nie zgadza - opowiada Paweł Gazda.

Osoby, w stosunku do których rozpoczęto proces wywłaszczenia, mają niewielkie szanse na obronę. Każdy może jednak próbować zablokować tę procedurę. W przypadku wywłaszczenia dokonywanego na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami można przez długi czas opóźniać ten proces. O wiele gorzej dla właścicieli działek wygląda sytuacja w przypadku wywłaszczenia na mocy specustawy.

- Jeśli dana inwestycja jest przeznaczona na cel publiczny, to właściciel działki nie ma wtedy nic do powiedzenia. Jego grunt zostanie odebrany bez możliwości przedłużania postępowania i walki o dany teren - nie pozostawia złudzeń Paweł Gazda. I dodaje: - Taki sposób znacząco ułatwia wywłaszczenie w przypadku budowy dróg. Jeśli ktoś będzie chciał budować autostradę, która przebiega przez 20 tys. działek, to łatwiej wydać jedną decyzję, niż prowadzić 20 tys. postępowań sądowych dla różnych właścicieli, z których połowa może nie żyć lub nie wiadomo, gdzie mieszkają.

- Rozumiem, że nasza nieruchomość była potrzebna na inwestycję, jednak przejęcie powinno odbywać się w bardziej cywilizowany sposób - mówi Stanisław Suwiczak.