Odwrócony kredyt hipoteczny i dożywotnia emerytura - rząd pomaga emerytom

Według GUS dziś w kraju żyje 4,3 mln osób mających 68 lub więcej lat, a za 17 lat ich liczba wzrośnie do 7,1 mln. 44 proc. obecnych seniorów ma emeryturę poniżej 1,6 tys. zł brutto. Często brakuje im np. na nieprzewidziane wydatki czy lekarstwa. Dlatego popularnością cieszy się dożywotnia renta hipoteczna (zwana też odwróconą hipoteką). Według Agencji Informacyjnej Newseria, w ostatnich latach zawarto 6 tys. umów o taką rentę w zamian za przeniesienie na świadczącą usługę firmę prawa własności domu.

Czytaj też:

Łybacka: Dziś emeryt nie ma prawie żadnych gwarancji

- Takie umowy bywają ryzykowne, jeśli firma nie daje odpowiednich gwarancji, że emeryt może do śmierci mieszkać w swoim domu - mówi Marek Radwański, powiatowy rzecznik konsumentów w Poznaniu. - Brak uregulowań prawnych powoduje, że jeśli ta firma upadnie albo zniknie, klient może z dnia na dzień znaleźć się na bruku.

Dlatego rząd, po trzech latach prac, przygotował projekt założeń do ustawy, która wprowadzi przepisy dotyczące zarówno dożywotniej renty, jak i bardziej popularnego w Europie, a w Polsce nieistniejącego, odwróconego kredytu hipotecznego. Według projektu, wypłatą tego drugiego zajmą się banki. Będą to robić jednorazowo albo co miesiąc przez określony czas (np. 10 lat). W zamian emeryt będzie musiał zgodzić się na ustanowienie hipoteki, np. na domu czy mieszkaniu. Po śmierci seniora bank upomni się o spłatę kredytu. Jeśli spadkobiercy tego nie zrobią, bank przejmie i sprzeda mieszkanie. Ale jeśli wartość będzie wyższa od kredytu, nadwyżka trafi do spadkobierców.

Nowe przepisy mają też wprowadzić porządek odnośnie dożywotniej renty. - Różnica polega na tym, że w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego własność mieszkania przechodzi na bank po śmierci osoby starszej, a w przypadku renty dożywotniej od razu, z chwilą podpisania umowy - tłumaczy Jacek Bartmiński, dyrektor departamentu w resorcie gospodarki.

Przepisy o rencie będą podobne do zasad, które już dziś - przynajmniej w teorii - stosują firmy. Klienci nie będą właścicielami mieszkania, ale będą mogli zostać w nim do śmierci. Gwarancją ma być wpis do księgi wieczystej. Wysokość renty ma wiązać się z wartością mieszkania i długością życia emeryta. Fundusz będzie tu stosował tabele przewidywanej długości życia, którymi dziś przy emeryturach posługuje się ZUS. Ustawa gwarantowałaby też ochronę w przypadku upadku funduszu.

- Do masy upadłości nie wchodziłaby suma uzyskana ze sprzedaży mieszkania, które zostało przeniesione w zamian za rentę. Nawet jeśli zmieni się właściciel, nadal będzie ono służyło osobie starszej, nie będzie można jej wyrzucić - tłumaczy Jacek Bartmiński z ministerstwa.
A wszystko miałoby się odbywać pod ścisłą kontrolą. Fundusze będą musiały uzyskać od Komisji Nadzoru Finansowego zezwolenie na działalność. Resort chce też, by były to spółki akcyjne o kapitale nie mniejszym niż 500 tys. zł oraz by raz w roku składały sprawozdanie finansowe, a dwa razy w roku informację o wartości i liczbie umów.

- Restrykcje są słuszne, a nawet powinny być wyższe, np. w kwestii kapitału zakładowego - uważa Katarzyna Brzeska-Miksa, prezes Funduszu Hipotecznego Familia. - Majątek firmy przekłada się na jej stabilność i w dużym stopniu jest gwarancją wypłacanych świadczeń.

Inne zdanie ma z kolei prezes Funduszu Hipotecznego DOM. - W naszej opinii zamiast wymagań dot. kapitału zakładowego, należałoby określić i istotnie podnieść wymagania dot. kapitałów własnych - uważa Robert Majkowski, prezes FH DOM. - Kapitały własne powinny wynosić co najmniej kilka milionów złotych. Ten zakładowy jest bowiem wielkością istotną w zasadzie tylko w momencie zakładania przedsiębiorstwa, a kapitały własne lepiej odzwierciedlają sytuację bieżącą spółki.

Ale zarówno prezes funduszu DOM, jak i FH Familia twierdzą, że już dziś spełniają założenia ministerstwa, więc przepisów się nie boją. Szefowa Familii uważa, że ustawa jest potrzebna, by ujednolicić standardy i zobowiązać do ich przestrzegania wszystkie spółki. Bo dzięki temu emeryci będą mogli czuć się bezpieczniej.

Jak fundusze obliczają dziś rentę?
Odwrócona renta dożywotnia podlega dziś przepisom Kodeksu cywilnego.
Fundusze hipoteczne w różny sposób określają zasady wypłacania pieniędzy i wysokości tych wypłat. Tzw. hipoteka odwrócona to oferta dla osób, które ukończyły 65 lat i są właścicielami nieruchomości. Po podpisaniu umowy dostają co miesiąc dożywotnią rentę w zamian za przeniesienie prawa własności do nieruchomości. Obliczanie wysokości renty jest skomplikowane. Uzależnia się ją od wielu czynników, m.in. wieku, przewidywanej długości życia, płci oraz wartości domu.

W praktyce klienci zwykle dostają od kilkuset do kilku tysięcy zł. Funduszy Hipotecznych DOM wylicza przykładowo: mężczyzna w wieku 65 lat, który jest właścicielem mieszkania o powierzchni 50 m kw., wartego 400 tys. zł, może liczyć na 677 zł dożywotniej renty miesięcznie. Kobieta w tym samym wieku, za identyczne mieszkanie dostanie 529 zł. Z kolei FH Familia wylicza, że np. kobieta w wieku 75 lat, mająca nieruchomość wartą 400 tys. zł, dostanie 891 zł, a mężczyzna 1243 zł.