Jaką umowę spisać notarialnie?

Czytaj też - NIERUCHOMOŚCI W GŁOSIE WIELKOPOLSKIM

Czytaj też - KUPUJEMY MIESZKANIE

Obecnie chyba już wszyscy zdają sobie w pełni sprawę z tego, że nabycie własności nieruchomości w drodze umowy sprzedaży wymaga formy aktu notarialnego. Bez takiej formy umowa jest po prostu nieważna i nabywca nie zostanie wpisany do księgi wieczystej. Jedyny wyjątek stanowi zawarcie ze spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskie prawa do lokalu mieszkalnego. W takim wypadku formą wystarczającą jest umowa pisemna.

Zupełnie innym zaś zagadnieniem jest podjęcie decyzji co do zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Zdecydowanie opowiadam się za zawarciem takiej umowy w formie aktu notarialnego choć brak takiej formy nie powoduje nieważności umowy. Najistotniejsze jest to, że w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego strony mogą dochodzić jej wykonania w drodze procesu sądowego.

Innymi słowy jeżeli sprzedawca będzie uchylał się od zawarcia umowy ostatecznej, to nabywca może żądać wydania przez sąd wyroku, który zastępuje zawarcie tej umowy. Takie orzeczenie jest podstawą wpisu nabywcy w księgę wieczystą. Warto jednak pamiętać, że to także sprzedający może żądać zawarcia umowy sprzedaży, a więc niejako zmusić kupującego, aby mieszkanie nabył za umówioną w umowie przedwstępnej cenę.

W przypadku zaś gdy umowa przedwstępna była zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego, konsekwencję niezawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży lokalu) z przyczyn leżących po stronie sprzedającego będzie jedynie obowiązek zapłaty zadatku w podwójnej wysokości. Oczywiście jeżeli był takowy dany przy zawarciu umowy przedwstępnej. Jeżeli jednak to kupujący nie zamierza zawrzeć umowy, to sprzedający może zadatek zachować.

Warto także zwrócić uwagę, w przypadku zawarcia umowy z deweloperem, na treść art. 9 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem w przypadku zawarcia umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego i dokonanie odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla gruntu, na którym ma zostać wybudowany lokal, uprawnionemu przysługuje także roszczenie o tzw. wykonanie zastępcze.

Dotyczy to nie tylko sytuacji, gdy deweloper nie wykonuje swojego obowiązku (a więc nie buduje lokalu), ale także wykonuje go w sposób wadliwy (np. opóźnia się z rozpoczęciem prac, buduje w innej technologii, niż wynikało to z umowy itp.). W takim przypadku osoba, która zawarła umowę o wybudowanie lokalu, może zwrócić się do sądu, aby ten powierzył wykonanie tych prac innemu wykonawcy (wskazanemu przez nabywcę) na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.

Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego jest oczywiście droższe niż zawarcie umowy w zwykłej formie pisemnej. Pragnę jednak zwrócić uwagę, że obecnie nie obowiązują już notariuszy stawki sztywne i można negocjować wysokość wynagrodzenia za sporządzenie takiego aktu. Wydaje mi się, że przy tak dużej inwestycji jak nabycie mieszkania warto zapewnić sobie, w gruncie rzeczy niewiele wyższym kosztem, większe bezpieczeństwo całej transakcji.

Na co zwrócić uwagę przed kupnem

1. Rynek wtórny czy pierwotny
2. Gdzie i jak szukać ofert
3. Kupno przez agencję czy bezpośrednio
4. Mieszkanie spółdzielcze własnościowe a hipoteczne
5. Wycena wartości mieszkania
6. Umowa przedwstępna i ostateczna
7. Kredyt

Najnowsze informacje z Wielkopolski wprost na Twoją skrzynkę - zapisz się do newslettera