Nasza Loteria SR - pasek na kartach artykułów

Kupujesz zanim wybudują? Uważaj!

Redakcja
Poznaniacy ostrożnie kupują mieszkania na wczesnym etapie inwestycji
Poznaniacy ostrożnie kupują mieszkania na wczesnym etapie inwestycji
Aż dwie na trzy osoby kupuje nowe mieszkanie przed jego oddaniem do użytkowania - tak wskazują najnowsze badania Home Broker. Oznacza to w porównaniu z ubiegłym rokiem wzrost o 14 procent. Do podejmowania ryzyka skłania atrakcyjna cena i szeroki wybór lokali na wstępnych etapach budowy. Kupując dziurę w ziemi ponosi się jednak ryzyko.

Obecnie na trzy transakcje mieszkaniami w dużych miastach jedna dotyczy lokalu od dewelopera. Poziom ten jest od wielu miesięcy stabilny, a jego wysokość można wiązać z niezaspokojonymi potrzebami mieszkaniowymi Polaków. Zgodnie z rządowymi szacunkami wciąż brakuje w kraju od 1,5 do 1,7 miliona mieszkań.

NIERUCHOMOŚCI W GŁOSIE WIELKOPOLSKIM

Gotowe lokale
coraz mniej popularne

Po okresie kryzysowego zastoju deweloperzy ruszyli więc do pracy nad nowymi projektami. W efekcie w ostatnich 12 miesiącach zaczęli oni budowę o blisko 40 procent większej liczby mieszkań niż rok wcześniej. W gronie mieszkań dostępnych do sprzedaży najwięcej jest więc tych, których budowa zostanie ukończona za kilka lub kilkanaście miesięcy.

ZAMIESZKAJ W MOSINIE

Niedogodności i ryzyko z tym związane nie odstrasza jednak nabywców. Wyniki badania ankietowego analityków Home Broker wskazują, że aż 66 procent obsłużonych przez nich klientów kupiło w ostatnich trzech miesiącach mieszkanie od dewelopera zanim lokal został oddany do użytkowania. Oznacza to wzrost względem badania z 2010 roku, kiedy to na zakupu niegotowego mieszkania zdecydowało się 58 procent nabywców.

Prawie co czwarty nabywca decyduje się na dziurę
23 procent nabywców zdecydowało się w ostatnich trzech miesiącach na zakup mieszkania w inwestycji, która była na etapie co najwyżej zerowym, czyli przed wyjściem budowy nad ziemię. Względem poprzedniego badania oznacza to wzrost o 40 proc. W połowie 2010 roku na zakup na pierwszym etapie decydowało się jedynie 17 proc. kupujących. Do takiego wyboru przekonywać może często szeroki wybór lokali i cena.

Po pierwsze może być ona niższa w związku z rabatami oferowanymi przez dewelopera w przedsprzedaży. Po drugie nawet bez dodatkowych rabatów cena mieszkań na wczesnym etapie realizacji projektu jest zazwyczaj niższa niż po oddaniu lokalu do użytkowania.

PIĄTKOWO CORAZ POPULARNIEJSZE
GRUNWALD WCIĄŻ DOCENIANY

Gotowe budynki tracą popularność...
Obecnie kupujący chętniej niż w zeszłym roku biorą mieszkania w budynkach, w których prace budowlane wyszły ponad powierzchnię ziemi, ale nie przekroczyły stanu surowego zamkniętego. W ostatnich 3 miesiącach blisko co czwarty wybór padał właśnie na ten etap zaawansowania robót.

Dla porównania w zeszłym roku co piąty nabywca podpisywał umowę w takiej sytuacji.
Mniejszą popularnością cieszą się natomiast mieszkania w inwestycjach ukończonych i tych, gdzie prace wykończeniowe trwają już tylko wewnątrz budynku. Udział mieszkań sprzedanych na tych etapach zaawansowania robót spadł względem ostatniego badania o odpowiednio 8 i 5 pp.

… choć wciąż wiodą prym
Wciąż jednak największy odsetek kupujących decyduje się na mieszkanie oddane do użytkowania. Obecnie jest to 34 procent nabywców. Względem wyniku z zeszłego roku oznacza to znaczny spadek popularności.

W 2010 roku aż 42 proc. umów zawieranych było już po ukończeniu inwestycji. Trzeba jednak pamiętać, że decydując się na lokal już gotowy zazwyczaj można wybierać z niewielkiej puli pozostałych do sprzedania mieszkań. Z drugiej jednak strony, gdy deweloperowi zależy na zamknięciu danego projektu i chce uniknąć kosztów utrzymania niesprzedanych nieruchomości, może zaoferować atrakcyjne rabaty. Ponadto zakup gotowego mieszkania od dewelopera jest mało ryzykowny.

STRONA GŁÓWNA GŁOSU WIELKOPOLSKIEGO

Najnowsze informacje z Wielkopolski wprost na Twoją skrzynkę - zapisz się do newslettera

W stolicy dziury w ziemi są najpopularniejsze
Trzeba także zauważyć, że odsetek kupujących mieszkania na poszczególnych etapach budowy kształtuje się różnie, w zależności od miasta. W Warszawie niemal co trzecie mieszkanie dewelo-perskie sprzedane było na pierwszym etapie zaawansowania, czyli zanim jeszcze inwestycja "wyszła" nad ziemię. Jest to najwyższy wynik spośród badanych miast.

Identyczną popularnością charakteryzuje się w stolicy zakup mieszkania już oddanego do użytkowania. Takie zaburzone proporcje to wynik dużej liczby nowych inwestycji uruchamianych w stolicy. Wzmaga to konkurencję cenową między deweloperami, którzy żeby otrzymać finansowanie, muszą legitymować się znacznym odsetkiem zawartych umów z nabywcami. Ponadto aby kupić mieszkanie o relatywnie małym metrażu zazwyczaj trzeba trafić do dewelopera na wczesnym etapie realizacji projektu. Później, takich mieszkań już brakuje.

Poznaniacy stronią od ryzyka
Odwrotna sytuacja ma miejsce w Poznaniu, gdzie tylko 7 proc. zakupów na rynku pierwotnym przypada na pierwszy etap i aż 75 proc. na dwa ostatnie, gdy inwestycja jest albo prawie ukończona, albo ukończona. Ponadto względem zeszłego roku proporcje sprzedaży na poszczególnych etapach zaawansowania robót budowlanych praktycznie się nie zmieniły. Pomimo więc rozpoczynających się nowych inwestycji w mieście, wciąż gotowe mieszkania, a co za tym idzie mniejsze ryzyko zakupu, kuszą nabywców w stolicy województwa wielkopolskiego.

Im niższe ryzyko tym niższa cena
Im bardziej zaawansowana inwestycja, tym ryzyko podejmowane przez nabywcę mieszkania jest mniejsze. Nie chodzi tu tylko o niebezpieczeństwo otrzymania mieszkania w budynku, który nie przypomina folderowych wizualizacji. Największym niebezpieczeństwem jest bowiem bankructwo dewelopera.

Gdy dojdzie do niego przed podpisaniem umowy finalnej, to majątek dewelopera, a wraz z nim nabywany lokal, trafiają do masy upadłościowej. Lepsze miejsce w kolejce po pieniądze gwarantuje umowa przedwstępna podpisana w formie aktu notarialnego. W każdym jednak przypadku nabywca może się liczyć z długotrwałymi procedurami i kosztami.

Poziom podejmowanego ryzyka ma więc zazwyczaj odzwierciedlenie w cenie. Realizacja kolejnego etapu budowy zwykle pociąga za sobą wzrost przeciętnej ceny mieszkań o kilka procent. Wartość mieszkania po wybudowaniu wzrasta o około 6-10%.

A MOŻE KAMIONKI?

Nierzadko też, gdy inwestycja jest podzielona na etapy, ceny mieszkań w kolejnych etapach są coraz wyższe. Z jednej strony może mieć to uzasadnienie w rosnącym poziomie kosztów. Z drugiej jednak nabywcy bez wątpienia chętniej kupują lokale w projektach, których część już istnieje.

Przed ryzykiem związanym z zakupem mieszkania na etapie budowy przynajmniej częściowo powinna zabezpieczać umowa z deweloperem. Deweloperzy proponują klientom zwykle dużo lepiej chronią interesy tych pierwszych.

Na co należy zwrócić szczególną uwagę podpisując umowę z deweloperem

Umowa w formie aktu notarialnego
Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności mieszkania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Podnosi to bezpieczeństwo prawne i jednocześnie ułatwia dochodzenie roszczeń przez klienta w przypadku niewywiązania się dewelopera z umowy.

Cena
Cena mieszkania powinna stanowić iloczyn ceny metra kwadratowego oraz powierzchni użytkowej.
Sposób pomiaru powierzchni użytkowej powinien być dokładnie sprecyzowany w umowie.

Zmiana metrażu i jej konsekwencje
W umowie powinien znaleźć się zapis, że w przypadku niedużej zmiany powierzchni mieszkania w stosunku do projektu (w projekcie przyjęto do 3%) kupujący, ani sprzedający nie ponosi żadnych konsekwencji. Jeżeli jednak powierzchnia mieszkania różni się od projektowanej o 3% i więcej, dopłata do ceny zakupu będzie wynikała z nadwyżki powyżej 3%. Analogicznie będzie w przypadku obniżenia ceny związanej ze zmniejszeniem powierzchni lokalu.

Płatność w ratach - terminy i warunki
Umowa powinna zawierać harmonogram płatności. Kluczową sprawą jest dokładne określenie okoliczności, w jakich powinno dojść do zapłaty każdej transzy, czyli sprecyzowanie jednocześnie: zakresu prac, jakie powinny być wykonane przez dewelopera na kolejnym etapie budowy, terminu, kiedy powinno to nastąpić, terminu, w jakim klient powinien dokonać płatności, a także kwoty każdej transzy. Ostatnia transza powinna być zapłacona dopiero po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania bez usterek. To pozwala klientowi uniknąć przeciągającego się usuwania usterek stwierdzonych w trakcie odbioru lokalu.

Zawarcie umowy ostatecznej
Umowa przedwstępna powinna określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej). Zaproponowaliśmy, aby nastąpiło to niezwłocznie po uzyskaniu przez dewelopera dokumentów niezbędnych do wyodrębnienia lokali z budynku mieszkalnego nie później jednak niż w określonej dacie kalendarzowej..

Przyjęliśmy ponadto, że umowa ostateczna nie może być zwarta jeśli deweloper:
- nie uzyska pozwolenia na użytkowanie
- nie zrealizuje planu zagospodarowania osiedla
- nie usunie wszystkich wad i usterek lokalu
Wydanie lokalu powinno nastąpić w dniu zawarcia umowy ostatecznej, jednak przed jej podpisaniem.

GDZIE DAJĄ DUŻO I TANIO?

Gwarancja
W naszej opinii, deweloper powinien udzielić kupującemu gwarancji na lokal mieszkalny i miejsce postojowe (garaż). Przyjęliśmy w projekcie, że okres gwarancji powinien wynosić 3 lata. W tym czasie deweloper powinien w ciągu 30 dni usunąć zgłoszone przez nabywcę usterki. Przyjęliśmy jednocześnie, że udzielona gwarancja nie ogranicza możliwości skorzystania przez kupującego z prawa rękojmi, a jedynie daje mu możliwość wyboru.

Zmiany w aranżacji
Kupujący ma prawo zaproponować zmiany w aranżacji lokalu, o ile nie wydłużą one czasu budowy, nie zwiększą jego kosztu i będą zgodne z prawem budowlanym. W przypadku gdyby w wyniku tych zmian obniżony został koszt budowy, deweloperem powinien zwrócić kupującemu różnicę.

Odbiór lokalu
Umowa przedwstępna powinna określać termin odbioru technicznego lokalu. Powinna też precyzować sposób zawiadomienia kupującego o odbiorze technicznym. Na rynku spotyka się bowiem bardzo różne formy (poczta, telefon, mail). Odbiór techniczny jest równoznaczny ze sporządzeniem protokołu odbioru mieszkania bez adnotacji o jakichkolwiek wadach.
Deweloper powinien usunąć wady nieistotne lokalu w terminie 7 dni od podpisania protokołu odbioru technicznego, w którym zostały one określone, a wady istotne w terminie 30 dni.

Odstąpienie od umowy
W projekcie rozszerzyliśmy katalog możliwości odstąpienia od umowy w stosunku do powszechnie stosowanych praktyk. Nabywca powinien mieć prawo odstąpienia od niej w przypadku:
-opóźnienia o 30 dni któregokolwiek z etapów budowy określonych w harmonogramie płatności
-opóźnienia o 14 dni terminu odbioru technicznego
- nieusunięcia w terminie wad i usterek
- niewykonania w podanym terminie prac związanych z zagospodarowaniem osiedla
- nieotrzymania kredytu mieszkaniowego przynajmniej w trzech bankach
Obu stronom przysługuje prawo odstąpienia od umowy w przypadku gdy druga strona dwukrotnie nie stawi się u wskazanego notariusza celem zawarcia umowy ostatecznej.

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Michał Pietrzak - Niedźwiedź włamał się po smalec w Dol. Strążyskiej

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Dołącz do nas na X!

Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.

Obserwuj nas na X!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na gloswielkopolski.pl Głos Wielkopolski