Kupując mieszkanie, sprawdź jego długi

Podstawową czynnością, jaką powinien wykonać każdy kupujący mieszkanie jest sprawdzenie księgi wieczystej. Przede wszystkim należy dokładnie sprawdzić dział IV księgi wieczystej, w której wpisane są hipoteki.

- Warto pamiętać, że hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela, zatem kupując mieszkanie zadłużone z tytułu hipoteki musimy być świadomi, że wierzyciel może dochodzić swoich praw - zwraca uwagę Jakub Chowaniec, prawnik Home Broker. - Dlatego koniecznie trzeba zadbać o to, żeby po sprzedaży "cudza" hipoteka została wykreślona z księgi wieczystej.

Zwykle hipoteka obejmuje kredyt na zakup danej nieruchomości, ale bywają i zabezpieczenia innych zobowiązań (jak np. pożyczka hipoteczna). Oprócz, kluczowego z punktu widzenia zadłużenia, działu IV warto przyjrzeć się pozostałym zapisom w księdze wieczystej. W III dziale znajdziemy np. informacje o różnych roszczeniach i ostrzeżeniach mogących spowodować wpisanie hipoteki przymusowej (np. ostrzeżenie komornika o wszczęciu postępowania egzekucyjnego z nieruchomości). Istotne są nie tylko wpisy do księgi, ale także wzmianki o złożonych wnioskach.

Drugą istotną kategorią długów są podatki, a także opłaty za użytkowanie wieczyste.
- Z zasady podatki lokalne obciążają aktualnego właściciela nieruchomości , a nie jego następców prawnych. Nabywca nie odpowiada więc za zobowiązania podatkowe poprzedniego właściciela. Ale przed nabyciem mieszkania należy koniecznie upewnić się, czy organy skarbowe lub inne organy administracji publicznej nie prowadzą egzekucji z nieruchomości - doradza Chowaniec.
Takie fakty powinny być ujawnione w dziale III księgi wieczystej.

Dla wszelkiej ostrożności warto spróbować dowiedzieć się czy na sprzedającym mieszkanie nie ciążą inne długi. Może się zdarzyć, że ktoś chce szybko sprzedać nieruchomość, aby ukryć majątek przed wierzycielami. Udział w takiej transakcji może oznaczać dla kupującego kłopoty.
- Wierzyciele mogą skorzystać z tzw. skargi pauliańskiej i żądać uznania przeniesienia własności nieruchomości za bezskuteczne w stosunku do nich - ostrzega Jakub Chowaniec. - Bezskuteczność względna, z jaką mamy tu do czynienia, powoduje, że czynność prawna jest dla całego świata nieruchomość widnieje jako sprzedana nabywcy, ale dla wierzyciela, cały czas tak jakby należała do dłużnika (zbywcy) i może on dochodzić zapłaty z egzekucji z tej nieruchomości - dodaje.

Taką skargę rozpatruje sąd. Jeśli wierzyciele udowodnią, że kupujący wiedział o próbie ukrycia majątku lub z łatwością mógł się o tym dowiedzieć może się okazać, że będzie zmuszony płacić cudze długi.