Kupujemy mieszkanie co sprawdzić

Czy umowa sprzedaży mieszkania musi być w formie aktu notarialnego i co powinna zawierać?
– Tak, umowa powinna mieć formę aktu notarialnego. Powinno się w niej znaleźć: określenie stron; przedmiot umowy, czyli np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub też lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, ze wskazaniem numeru księgi wieczystej, podstawy jego nabycia oraz stan prawny; oświadczenie stron o zawarciu umowy sprzedaży; cena przedmiotu umowy i sposób jej rozliczenia; termin przekazania mieszkania.

Ile zapłacę za zawarcie umowy kupna lokalu?
– Koszty ponoszone u notariusza zależą od wartości przedmiotu umowy i od tego, czy umowa dotyczy lokalu nabywanego na rynku pierwotnym – od dewelopera, czy też na rynku wtórnym – od osoby fizycznej. Gdy mieszkanie kupujemy na rynku wtórnym, notariusz musi pobrać w imieniu Skarbu Państwa podatek od czynności cywilnoprawnych od wartości przedmiotu umowy – 2 proc. Jeżeli mieszkanie ma księgę wieczystą, notariusz pobiera należne opłaty sądowe za wpis w księdze. Prócz tego, nalicza taksę notarialną za dokonanie czynności, która uzależniona jest od wartości przedmiotu umowy oraz taksę za wypisy aktu notarialnego i za złożenie wniosku wieczystoksięgowego.

Jak można się zabezpieczyć przed nieuczciwym sprzedającym?
– Jeśli dla mieszkania jest prowadzona księga wieczysta, kupujący na podstawie umowy przedwstępnej, ale tylko tej zawartej w formie aktu notarialnego, może złożyć wniosek o wpisanie w księdze wieczystej tego mieszkania roszczenia o przeniesienie własności na swoją rzecz. Wówczas fakt zawarcia umowy przedwstępnej jest widoczny dla każdego i chroni dodatkowo kupującego.

Staram się dopiero o kredyt na kupienie mieszkania. Znalazłem jednak takie, które bardzo mi odpowiada. Co zrobić, zapewnić sobie jego zakup?
– W pana przypadku wskazane jest zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży, w której strony zobowiążą się do zawarcia w określonym terminie umowy sprzedaży danego mieszkania. Umowa przedwstępna nie wymaga formy aktu notarialnego, jednak dla bezpieczeństwa warto spisać ją w takiej formie. Gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży, umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego daje możliwość drugiej stronie dochodzenia jej wykonania przed sądem i doprowadzenia do przeniesienia własności mieszkania. Umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej umożliwi jedynie zachowanie zadatku i dochodzenie odszkodowania.

Sprzedaję mieszkanie. Część kwoty klient zapłaci z kredytu bankowego, ale bank uruchomi kredyt dopiero po zawarciu umowy. Czy mogę się na to zgodzić?
– Powinien pan sprawdzić w treści umowy kredytowej, na jaki cel udzielony został kredyt, czy na pewno na zakup tego mieszkania i jakie są warunki jego uruchomienia. Czy bank uzależnia uruchomienie środków od spełnienia dodatkowych warunków przez kredytobiorców i czy zostały one już wypełnione, jaka kwota przekazana zostanie przez bank i w jakim terminie. Trzeba z dużą starannością ustalić, czy zawarcie umowy sprzedaży jest tym ostatnim warunkiem, jaki powinien być spełniony w celu uruchomienia kredytu.

Jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką w umowie przedwstępnej?
– W umowie przedwstępnej strony mogą się umówić, że na poczet ceny przyszły kupujący wpłaca sprzedającemu określoną kwotę pieniężną – zadatek lub zaliczkę. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zadatek stanowi więc dodatkowe zabezpieczenie wykonania umowy. Zaliczka zaś w razie niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron, bez względu na przyczynę zawsze podlega zwrotowi. W razie wykonania umowy zarówno zadatek jak i zaliczka są zaliczane na poczet ceny sprzedaży.

Ile wynosiłyby koszty zawarcia umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, bez księgi wieczystej, o wartości 300 tys. zł?
– Na opłaty składałyby się: podatek od czynności cywilnoprawnych – 6 tys. zł, taksa notarialna maksymalnie – 985 zł plus VAT 226,55 zł, taksa za wypisy aktu notarialnego – ok. 144 zł plus VAT 33,12 zł. Kwota taksy notarialnej powiększona zostaje o podatek VAT w stawce 23 proc., a zatem suma kosztów wyniosłaby 7.388,67 zł. Najbardziej znaczącą pozycję w tych kosztach stanowi podatek od czynności cywilnoprawnych, który notariusz przekazuje Skarbowi Państwa.